Trudeau Hükümetinin emlak sektörü ile ilgili Eylül 2021’deki seçim vaatleri arasında olan konularda yakın zamanda bir takım gelişmeler oldu, onları da sizin için kısaca özetlemek istedik:
Tüm Kanada çapında yabancılara konut satışının geçici olarak yasaklanması
Yabancıların konut alımlarının piyasadaki fiyatları çok fazla yukarı çektiği düşüncesinden yola çıkarak Başbakan Justin Trudeau 2 senelik geçici bir alım yasağının uygulamaya konması için geçen haftalarda ilgili bakanlığa resmi olarak talimat verdi. Bu yasağın 2022’nin ilk yarısında yürürlüğe gireceğini tahmin ediyoruz.
Evim Kanada olarak düşüncemiz:
Uygulamada birçok değişik kritere uyan yabancı alıcı kesimlerinin bu yasaktan muaf olacağını düşünüyoruz. Ayrıca halihazırda çok düşük sayıda olan yabancı alıcılara yasak getirilmesinin fiyatlarda kalıcı bir gevşeme yaratması neredeyse imkansız.
Alım sürecinde “Kapalı (Kör) Teklif Verme” şeklinin yasaklanması
Özellikle Toronto gibi rekabetçi piyasalarda çok yaygın bir uygulamada ev sahibi emlakçısı yoluyla belli bir gün ve saatte teklif toplayacağını ilan ediyor ve en yüksek fiyatı verene satışı yapıyor. Teklif veren bir alıcı adayı diğer alıcı adaylarının ne teklif verdiğini göremiyor. Hükümetin seçim vaadine göre bu tarz teklif verme şekli yasaklanacak. Böylece bir konutu kaçırma korkusuyla, kör bir şekilde aşırı yüksek fiyat verme durumunun ortadan kalkacağı varsayılıyor.
Evim Kanada olarak düşüncemiz:
Açık artırma uygulamasının “duygusal ve ani fiyatlamaya” yol açıp nihai fiyatlamayı daha da yukarı taşıyacağını düşünüyoruz.
Benzer uygulamalara baktığımızda İsveç, Avustralya, Yeni Zelanda gibi açık artırma usulüyle konut alım-satımının yapıldığı ülkelerde bilimsel olarak bu uygulamanın fiyatları daha makul seviyede tutmadığı kanıtlanmış durumda.
Yatırım amaçlı alınan konutlarda gereken peşinat rakamının artırılması
Günümüz emlak piyasasında fiyatları en çok artıran sebeplerden biri olarak yatırım amaçlı alım yapan büyük yatırımcılar gösteriliyor. Şu anki mortgage kredisi kurallarına göre bu yatırımcılar %20 peşinat ile emlak alabiliyorlar. Bunun önüne geçmek için düşünülen çarelerden biri de bankaların kredi verirken zorunlu tutacakları peşinat oranını yükseltmek. İlgili bakanlık (The Ministry of Housing and Diversity and Inclusion) bu konuda bir çalışma başlatsa da küçük yatırımcıların korunarak büyük, spekülatif alım yapan firmaların tam olarak nasıl yavaşlatılacağı net değil.
Evim Kanada olarak düşüncemiz:
Bu uygulamada peşinatın ne kadar yükseltileceği önemli. Örneğin %5 bir artışın çok bir etkisi olmayabilir. Ancak %10 gibi ilave bir peşinat şartı gelirse o zaman daha da gözle görülür bir etki olacağını düşünüyoruz. Tabi daha da ileri gidilip minimum %35 peşinat şartı aranırsa o zaman büyük yatırımcılar için yatırımın getirisi (return-on-investment) çok daha düşeceğinden daha ciddi bir yavaşlama görmek mümkün olur.
Bunların yanında spekülatif kar amaçlı, kısa bir süre içinde gerçekleşen alım-satımlara (house-flipping) kısıt getirilmesi ve sahipleri tarafından boş tutulan konutlardan ilave vergi alınması da hayata geçirilecek diğer önlemler.
Tüm bu konulardaki gelişmeleri, her bir önlemin emlak piyasasına muhtemel etkileri ile ilgili detaylı analizimizi ayrı bir yazı olarak sizlerle paylaşacağız.
